Il confine tra proprietà esclusiva e spazi comuni condominiali continua a generare contenziosi significativi, come dimostra la recente sentenza della Corte d’Appello di Firenze che ha stabilito principi chiari sui limiti dell’uso esclusivo degli spazi condominiali.

Il Caso: Un Ripostiglio che Blocca l’Accesso al Tetto

La controversia riguardava un condominio di Siena dove una proprietaria aveva installato una struttura in truciolato sui pianerottoli delle scale condominiali, creando un ripostiglio privato con porta chiusa a chiave. Il manufatto impediva agli altri condomini l’accesso al tetto dell’edificio e ostacolava la manutenzione degli impianti comuni.

La struttura, realizzata nel 1967 con autorizzazione verbale, era considerata dalla convenuta una pertinenza del proprio appartamento, mentre il condominio ne chiedeva la rimozione per occupazione illegittima di spazi comuni.

Il Percorso Giudiziario

Il caso ha attraversato tutti i gradi di giudizio. Dopo le prime decisioni favorevoli alla proprietaria, la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio, stabilendo che la presunzione di comunione dell’articolo 1117 del Codice Civile può essere superata solo quando il bene ha “obiettive caratteristiche strutturali” per l’uso esclusivo di una singola unità immobiliare.

La Decisione della Corte d’Appello

Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello di Firenze ha applicato i principi della Cassazione:

Natura Condominiale Confermata: Le scale e il pianerottolo mantengono la loro destinazione comune perché costituiscono l’unico collegamento con la soffitta condominiale e l’accesso per la manutenzione del tetto.

Uso Prolungato Irrilevante: L’utilizzo come ripostiglio privato non modifica la destinazione tipica del bene comune. Come stabilito dalla giurisprudenza, “l’utilità particolare non incide sulla destinazione tipica del bene condominiale”.

Usucapione Respinta: La pretesa acquisizione per usucapione è stata esclusa perché il ventennio necessario non era decorso e l’autorizzazione originaria impediva l’interversione del possesso.

Conseguenze e Principi

La sentenza ha condannato la proprietaria alla rimozione immediata della struttura e alla restituzione di circa 15.392 euro, oltre agli interessi legali.

I principi confermati:

  • L’uso prolungato di spazi comuni non ne modifica la natura giuridica

  • Solo un titolo scritto può sottrarre un bene alla presunzione di comunione

  • Gli spazi comuni devono rimanere accessibili per le finalità condominiali

  • Chi occupa illegittimamente può essere tenuto al risarcimento dei costi

La decisione rappresenta un importante precedente, ribadendo che la convenienza personale non può prevalere sui diritti della collettività condominiale e sull’interesse alla conservazione dell’edificio.

Fonte: Corte d’Appello di Firenze, Sentenza n. 1532 del 9 settembre 2025