La legge 159/2020 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 300 del 03/12/2020 di cui si è parlato da poco per la riforma degli artt. 180, 182 bis e 182 ter della legge fallimentare, che ha previsto la possibilità di accedere al concordato preventivo e alla ristrutturazione dei debiti anche in mancanza di voto dell’amministrazione finanziaria, contiene anche un’altra norma importante che molti aspettavano in tema di condominio. Dal 4 dicembre è possibile che la “maggioranza dei condomini” autorizzi o richieda la tenuta dell’assemblea con modalità di videoconferenza. La modalità dell’assemblea online era stata introdotta con il il DL 104/2020 che aveva modificato l’art, 66 disp att. cc., per motivi sanitari, vista la crisi pandemica, ma la norma prevedeva la richiesta all’unanimità o la previsione nel regolamento di condominio di tale modalità e quindi di fatto era difficilmente applicabile. E’ chiaro che questa disposizione apre tutta una seri di problemi inesplorati che solo con il tempo potranno essere verificati. Un primo dubbio ad esempio riguarda cosa si intenda con il termine “maggioranza dei condomini” se cioè si debba tener conto delle “teste” o dei millesimi. Sorgono poi molteplici questioni sulla tenuta dell’assemblea e sulla validità dei questa. Vedremo in pratica come si muoverà la giurisprudenza che inevitabilmente si formerà in materia.
Di seguito il testo dell’art. 66 disp. att. cc.
“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima 2.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”
